贵州保利公园违建高球场获暴利地价87亿销售超100亿

以贵阳为中心,包括遵义、六盘水、安顺、黔南布依族苗族自治州和黔东南苗族侗族自治州,高尔夫球场的建设都如火如荼。保利公园2010就是其中在建的高尔夫球别墅项目之一。

时代周报记者实地调查时发现,保利公园2010项目占地6000亩,其中有1800亩建18洞高尔夫球场,剩余用地则围绕高尔夫球场分三期开发独栋、联排、合院及洋房等产品,目前第一期400栋别墅已经售罄,第二期别墅也已经开始销售,粗略计算该项目销售额将突破100亿元。

然而,2010年,保利置业拿下这块地的价格仅为8.71亿元,是以底价方式竞得该地块,且竞买人只有保利置业一家公司。更加奇怪的是,这块土地被规划为“生态旅游基地、综合开发”用地,如今却被开发建设成为高尔夫球场和别墅。

时代周报记者就此采访保利置业相关人士,但截至发稿前,并未得到其任何回应,而贵阳市国土部门则回应时代周报记者称,生态旅游基地上建高尔夫球和别墅均为违建。

七八月份的贵阳很清爽,最高温度只有26℃上下。隐匿在山水之间的高尔夫球场,正吸引着全国的富人来此地避暑打球。

从拥堵的贵阳市中心出发,向东北方向驱车20分钟,行至乌当区航天大道中段,道路宽阔而且车辆稀少。道路两边群山起伏,绿树成荫。保利公园2010项目就坐落在一片旺中带静的宝地上。

资料显示:保利公园2010项目规划开发成西南顶级别墅住区。项目南北纵深7公里,总占地6000亩,体育公园用地1800亩,原生态林带占了2200亩,综合绿化率78%,总建筑面积170万平方米,容积率仅为0.6 。

另有资料显示,该项目内“保利贵州体育运动基地”是中国西南地区唯一规模达到18洞的峡谷山地运动球场。该项目离贵阳市区直线公里,是目前贵州省内交通最便利的市区球场。

7月23日下午,时代周报记者以购房者身份来到保利2010项目销售中心。一位姚姓销售人员毫不避讳地向记者介绍这就是一个有高尔夫概念的别墅项目。

在交谈中,时代周报记者了解到:2011年8月,保利公园2010开售的第一批洋房几乎售罄,仅剩几套面向高尔夫球场的洋房,毛坯价7200元/平方米。别墅部分共分三期开发。2013年年初第一期别墅开售,包括独栋、联排、合院等不同类型,总价从158万元/套到980万元/套,共400套,早已售罄。目前在售的二期别墅比一期更贵,成交均价在1200万元/套,最高价格达1600万元/套。

“保利公园卖得最快的就是最贵的别墅。整个二期的大环境很好,有山有水,而且有6个球道,一个球场至少2万平方米草坪,周围山上都是植被。预计到明年年初,二期别墅会卖完,然后就会开发第三期了,”销售人员对时代周报记者说。

随后,时代周报记者走访了保利2010项目。紧挨着销售中心的高尔夫球场上,正有人在挥杆打球。喷淋装置不断给草地浇水。而围绕着高尔夫球场的则是密密麻麻的尚未竣工的别墅。

“高尔夫球场前面九栋别墅已完工并对外营业。后面九栋别墅全都是原始森林覆盖的峡谷球场,非常漂亮。”销售人员告诉时代周报记者。

公开报道显示,该高尔夫球会开业已经有一年时间,目前有100余名正式会员和几十个练习场准会员客户,会籍价格为38万元。

时代周报记者查询保利公园2010招拍挂公告信息,显示该地块于2010年3月19日-31日举行国土土地使用权招拍挂,土地用途为生态旅游体育、酒店、文化娱乐设施及住宅用地。那么,“生态旅游体育”用地为何被建成高端高尔夫别墅项目?

实际上,早在2004年,《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》上就明确规定,停止新的高尔夫球场审批;2006 年12月,高尔夫球场项目被列入《禁止用地项目目录》。此后,多个部委下发了超过10个“禁令”,但高尔夫球场建设依然是屡禁不止,突出表现是一些地方以乡村体育公园、休闲俱乐部、城市公园等名义建高尔夫球场。

复旦大学房地产研究所所长蔡为民告诉时代周报记者:“2004年以后,国家就要求暂停高尔夫球场建造,在正式的规范性文件出台之前,2004年以后新建的任何高尔夫球场以及独栋别墅都是被禁止的。所谓的联排别墅、合院属于低密度别墅,打的也是擦边球。”

时代周报记者发现,该占地6000亩的高端高尔夫球场暨别墅项目,距离贵阳市乌当区国土局只有2公里,为何这么多年没有被查处?

7月24日,时代周报记者走访了贵阳市乌当区国土局法监科。法监科工作人员表示,不清楚该项目高尔夫球场的建设情况,亦未进行过相关执法行动,并以法监科沈科长到市里开会为由,拒绝了时代周报记者的采访。

带着这个问题,时代周报记者又采访了贵阳市国土资源市场管理处副处长孙洪。他十分肯定地告诉时代周报记者:“生态旅游体育”用地被建成高尔夫球场和独栋别墅,肯定是违法违规的。

保利公园2010项目位于国家AAA级景区附近,原地块为农田丘陵、奶牛牧场和鱼塘,原始植被丰富、森林茂盛。修建高尔夫球场和别墅是否对于土地造成了破坏和污染?截至时代周报记者发稿前,贵阳市国土部门及环保部门未给出回应。

知情人告诉时代周报记者,贵阳保利公园2010项目的建设,实际上得到了有关方面的大力支持。项目北侧的北二环城市主干道的建设,优化了国家重点铁路工程线路,为减少对项目的影响,政府相关投入已超过5亿元。市政府给予的相关税费和引入完善市政配套设施,都有利于降低该项目的开发成本。

时代周报记者查阅到的《保利公园2010营销策划案》、《贵阳保利公园2010传播方案》等资料显示,高尔夫球场是保利公园2010项目销售的核心卖点。产品面向的客户群体主要是贵阳及周边城市(成都、重庆、昆明、长沙、广州)的高尔夫球友和潜在爱好者。

保利公园2010项目的营销中心则紧挨着高尔夫球场而建。营销中心内设置有高尔夫球推杆练习器,让购房者免费体验。项目内张贴的广告、售楼书等也时时体现高尔夫球元素。

“高尔夫别墅背后,集聚的是城市财富金字塔的最顶尖消费群体。房企打造此类物业,重在构建一个‘圈子’。在同交通条件、市政配套条件下,拥有高尔夫球场的普通商品住宅,价格会高出30%。拥有高尔夫配套的别墅,价格要高出50%。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者。

实际上,该项目也确实因为高尔夫配套而获得了巨大的溢价空间。时代周报记者拿到的一份针对保利公园2010项目的《贵阳高尔夫综合开发项目可行性报告》显示,假如该项目从2009年10月正式启动,整体开发及销售时间需要10年。在2012年即可源源不断地回笼资金,保证项目的滚动开发进程。在项目开工后第6年即可实现现金流为正,即2015年项目可实现盈利。

该报告同时显示,如果按照独立别墅整体销售均价12000/平方米,联排别墅6000元/平方米,花园洋房4000元/平方米,小高层3600元/平方米,商业配套9000元/平方米,以及高尔夫500个会员进行测算,该项目销售收入可达818840万元。

而销售人员提供给时代周报记者的实际销售价格为,该项目的花园洋房均价5000元/平方米,一期独栋别墅均价17000-24000元/平方米,联排别墅销售均价13000元/平方米。预计二期、三期的别墅价格还会一路走高。按照这一实际销售价格,保利公园2010的销售总额将突破100亿元。

即使按照该可行性报告给出的保守结论,保利公园2010项目税后投资收益率将达到23.4%,内部收益率达16.62%,一房地产业内人士表示,保利置业当年是以底价拿下这块用地,低廉的土地成本,显然为项目的成本控制和销售定价预留了大量的可操作空间,降低项目风险同时亦能有效地保障项目的投资回报率。

实际上,保利公园2010项目用地原为贵阳三联乳液有限公司奶牛场,属国有农业用地,土地使用权人为贵阳三联乳液有限公司(以下简称“贵阳三联”)。根据当时的媒体报道,该地块挂牌出让是贵阳第一宗运用“土地一级开发拆迁安置房用地模式”进行交易的。

一位不愿意透露姓名的贵阳三联的职工反映,当时开发商给予的赔偿价格是2200元/平方米,政府给予赔偿价格是1773元/平方米。而当时贵阳的平均房价已经达到3000元/平方米以上。

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违规修建跑马场、高尔夫练习场、独栋别墅 五云山开发乱象缘何得不到整治?

郑州上街区的五云山,以前是农村,10多年前政府搞扶贫开发,将山区5个自然村整体搬迁,一会说是搞市民公园,一会说土地流转发展现代农业、观光农业,后来又说搞商业旅游开发。

可如今,开发商正在五云山上打造“奥伦达部落”项目,建起了国家明令禁止、严格控制的跑马场、高尔夫练习场、独栋别墅。更令群众不满的是,农民都搬下山了,有关部门却在山上铺设“扶贫路”,一直通到跑马场、别墅区。而且,山上诸多关卡,普通群众不能随便出入,五云山的市民公园、观光农业园没建成,倒变成了私家领地。这些乱象希望引起相关部门高度重视。

约摸一个标准足球场的大小,3个不同大小的围栏,3名专业的马术教练正在驯马……7月9日上午10时许,记者以购房的名义,在“奥伦达部落”售楼部工作人员带领下,上山考察,在半山腰处看到了这一幕。

这里被开发商命名为“莱蒙多马场”。据马场工作人员、马术教练透露,目前这里有23匹马,只有在山上有房产的业主或者会员才能在这里消费,每月来消费的约有100人次。在随后的“购房考察”途中,售楼部工作人员还接到一个客户的电话,说是要来马场消费体验,工作人员第一时间应允,积极协调安排。

国家对跑马场建设有严格限制。原国土资源部曾于2011年挂牌督办涉及五云山的国土资源违法案件,也有媒体曝光过五云山山顶上的跑马场问题。对此,郑州市上街区自然资源和规划局党组副书记杨向东表示,之前的跑马场的确存在,但早就整改到位,全部复垦了。郑州市上街区发改委主任何乾坤也表示,在上街区,除一家公司投资建设的马术训练中心外,“一直没有跑马场”,“疑似的也没有”。

随后,记者提出与上街区有关部门一起上山采访,现场答疑解惑。可是他们并没有带记者前往“莱蒙多马场”,而是直接来到五云山山顶。一位“奥伦达部落”安保人员介绍,这里就是此前曝光的跑马场,现在已经拆除。地面也已经水泥硬化了,现在是“通用航空临时起降点”。

此前曝光的跑马场确有整改,可并非杨向东所说的“复垦”。更严重的是,按下葫芦浮起瓢,山腰上又冒出一个跑马场。在“奥伦达部落”售楼部的沙盘上,“莱蒙多马场”有明确标识,工作人员介绍起来也毫不忌讳。

“砰!砰!砰!”7月9日12时许,在五云山山顶的一处“有氧运动中心”附近,记者发现一块偌大的草场藏于山林之间,并且清楚地听到击球声。紧接着,记者来到“有氧运动中心”前台,透过后门窗户,看到有人正在挥杆发球。前台工作人员立即阻拦记者继续进入,并且追问:“你是业主吗?是会员吗?”

针对高尔夫球场问题,早在2004年,国务院办公厅就下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》。此后,国家发改委等部门组织开展多轮高尔夫球场的清理整治,很多地方对高尔夫球场、高尔夫练习场作出限制性规定。

具体到五云山,山上的高尔夫练习场此前被曝光。郑州市上街区曾作出回应称,开发商擅自改变土地用途,要求限期整改。在此次采访中,何乾坤表示,关于高尔夫练习场,国家没有明确的规范,2011年之后上街区再也没有高尔夫练习场。

此后,和政府部门有关人员一道,记者再次来到“有氧运动中心”,从中心的后门直通一个三层小楼,发现更多细节:

三层小楼的二、三层是开放式的,前半部分被隔离成20个和高尔夫发球台一模一样的区域,后半部分设有沙发、茶几;

整个三层小楼面对的是一个偌大的草场,放眼望去,地势起伏,其中还有池塘、零散的果树,和高尔夫球场的布置有相似之处;

二、三层的楼梯被屏风挡住,可是推开屏风发现,装球的球盘被垒得很高,地上摆放着“高尔夫练习场安全提示”等牌子;

二层一个房间的门是虚掩的,里面堆放有高尔夫发球台的地垫、显示发球距离的标牌,门上还挂着一大串钥匙;

一层的楼道里摆放着几大筐高尔夫球。楼顶上有一个滚轴,可以直接将高尔夫球运到各个楼层。

记者还观察到,“有氧运动中心”是正常运营状态,而且中心附近还有好几个迷你高尔夫球场。在采访途中,有业主清楚地告诉记者高尔夫练习场在哪里,还主动询问:“你们是会员吗?”

五云山上,“奥伦达部落”项目已规划建设卢卡小镇、科罗蒂小镇、梧桐墅、五云湖畔等多个楼盘,房屋超过1300套(栋),其中接近山顶、最早开发的是卢卡小镇。

记者注意到,原国土资源部2011年挂牌督办时,明确指出2009年12月至2011年4月,上街区有关部门未通过发展改革部门项目备案,为开发商办理证照手续。开发商在建设卢卡小镇的过程中,擅自改变规划设计条件和建筑结构形式,违规兴建别墅。事后郑州市上街区回应,经过整改,对可采取改正措施的35栋别墅,按工程造价的10%进行罚款;对无法采取改正措施的8栋别墅实施拆除,已拆除到位。

7月10日12时许,记者来到卢卡小镇,发现掩映在山林中有成片的高密度别墅,不少是独门独院、四面采光、地上两至三层、带庭院。有些还正在建设中,工人正在施工,水泥、木材等建筑用料堆放在现场。据郑州市上街区房管中心副主任马建玲介绍,截至目前,在卢卡小镇这一个楼盘上,已核发96批次、344套房屋的预售许可证。“奥伦达部落”售楼部工作人员介绍,卢卡小镇的房屋已经售罄。

此后,记者和政府部门有关人员一道上山察看,一开始,记者并没有被带到卢卡小镇,而是来到科罗蒂小镇,这里主要经营销售小洋房。郑州市上街区自然资源和规划局副局长雷首及有关工作人员在现场介绍,经过前些年的整改,现在山上开发建设的都是小洋房,没有别墅了。郑州市上街区区委宣传部提供的一份答复提纲明确指出,卢卡小镇的住宅项目均按照有关规定进行严格审批,不存在项目建设与国家土地政策严重不符的问题。

随后,记者提出采访卢卡小镇,现场询问那些别墅是不是独栋别墅。郑州市上街区自然资源和规划局规划科工作人员表示:“现在对别墅缺乏明确的定义。”

采访中,当地多个部门均谈到违建排查工作。问及排查标准时,规划科工作人员没有正面回应;具体问到卢卡小镇中的一些房屋要不要排查上报,得到的回答是:“要!”

由此,独栋别墅是否存在整而不改、愈演愈烈的情况?记者进一步采访了郑州市上街区自然资源和规划局局长杨文斌。杨文斌先是说,山上的建筑不是别墅,是养老项目;后来又说虽然有的是一栋独立的房子,但里面办理了两三张房产证,不能算是独栋别墅。可是马建玲表示,2016年之前负责办理房产证时,从未出现过一栋房子办了多张房产证的情况。

采访调查中,记者还注意到修建在五云山上、通往卢卡小镇等楼盘的一条道路,当地称之为中线道路,其中颇有蹊跷。

2016年,郑州市上街区农业综合开发(扶贫开发)领导小组办公室、郑州通航建设发展有限公司公开采购五云山文化生态旅游度假区中线道路建设工程项目(二次)。招标公告显示,本项目预算价1215万元,资金来源是财政资金(资金已落实)。中标公告显示,中标金额是849万元。据郑州市上街区农委主任刘毅介绍,实际花费金额900多万元。

据郑州市上街区农委办公室主任朱松波介绍,2006、2007年,五云山上原有的5个村落启动整体搬迁,2012年完成搬迁,此后山上再无村民居住。同期,开发商已经进驻开发“奥伦达部落”项目。

为啥整体搬迁结束4年后,又利用扶贫资金修路呢?刘毅一再解释,之前是扶贫资金,现在看来资金科目不对,不属于扶贫项目,财政的钱要收回。采访过程中,刘毅多次强调:“完善基础设施,对方便村民出行、提高土地价值,都是有好处的。”

可是,在上山采访过程中,记者多次遇到关卡。山脚下立一个“入园须知”的牌子,明确写道:“奥伦达部落会员凭会员卡即可入园并在园区各消费场所行权消费”“社会车辆入园请出示入园通行证,否则谢绝入园。请您在五云山品味生活馆二楼售楼部领取入园证或扫描奥伦达部落·五云山官方微信二维码之后,凭电子入园证进入”……

记者暗访时还发现,距离卢卡小镇不远的山顶某处,有一个上街区区委组织部打造的教育基地,可是又被一个关卡拦住了。记者被告知:“只有业主或会员才能驱车进去。”而记者步行到基地附近时,又遇到物业和保安,被再三催促下山,其中一位骑着摩托车的保安大声说:“不是会员和业主,不要在这里溜达!”

五云山是公共资源,中线道路之前也是财政资金建的,为何进山路上设关卡,群众出入不顺畅?据刘毅介绍,目前上级纪委、财政、扶贫系统正在调查。